□ 农工党市总支部   市政协学习文史委员会   宜城街道工作委员会
  物业管理（简称物管）是城市管理的重要内容，对提高市民幸福指数、建设现代化城市具有重要意义。我市经过多年探索和发展，已初步形成较为健全的物管网络和工作机制，为推动城市化进程发挥了重要作用。去年，《宜兴市物业管理办法》（简称《办法》）正式颁布实施，标志着我市物管步入了制度化规范化轨道。然而，随着城市化步伐的加快和市民需求的增长，物管仍然存在不适应、不完善的地方，市民反响强烈。
  1、体制机制尚未完全理顺。《办法》虽明确了各级各部门的工作职责，但由于物管涉及众多部门，且新小区、老小区、拆迁户小区管理复杂，在实际操作中往往难以统筹协调；一些部门深入基层不到位，执法力度也不强；街道、社区和物业公司面对小区验收移交、前期物管等留下的后遗症，束手无策，许多问题在短时间内难以解决。
  2、物管市场尚未充分发育。目前，全市共有物业公司60家，大部分规模不大、运营成本较高，三分之一已困难重重，已有数家关门走人；部分由开发商自建自管的物业公司，不少也已成为包袱，出现撒手不管的现象；全市还有100多家由社区直管的物业组织，基本上由各级政府支撑运营；许多物业服务仅限于门卫、保洁等管理，难以满足业主需求；从业人员报酬偏低，且有数以千计的人员未进入社保，隐患凸现。
  3、自治意识尚未真正确立。我市正由农村城市向现代城市快速转变，一部分业主还没有来得及融入这个城市。有偿服务意识淡薄，欠缴、拒缴物业费现象普遍存在，因物管引发纠纷时有发生；一些业主民主自治和责任意识不强，业主委员会形同虚设，民主管理物业一时难以实现。
  在日前召开的市委十一届五次全体会议上，就加强和改进物管工作提出了新的更高的要求，为我们开创物管工作新局面提供了新思路。
  一、理顺体制机制，形成物管强大合力
  1、强化部门职能。进一步明确各部门的管理职能，加强工作协调，形成工作合力；依法加强监管，尤其要加大对新小区移交、前期物管进入、物业公司准入、物管市场监管等管理的力度；整合行政服务进社区工程，密切配合、协同推进，力戒多头管理的无序现象和互相推诿的真空现象；加强行业管理，指导社区组织和物业公司有序有效开展物管。
  2、夯实属地管理。按照“重心下移、属地为主”的原则，建立“条块结合、以块为主”的体制。物管作为街道的重点工作、社区的主要工作，必须放上重中之重的位置。坚持新小区物管市场化；老小区在社区直管基础上，创造条件逐步向市场化或自治化过渡；拆迁户小区争取进入社区直管。同时，发挥街道和社区的独特优势，切实加强对业主委员会、物业公司的管理，配合部门对违法违规进行严格执法。探索物管与社区党建、文化、卫生、治安等工作有机结合，推动物管不断上台阶。
  3、突破业主自治。依据《办法》和《住宅小区业主大会和业主委员会指导规则》，推动全市条件成熟的小区成立业主大会和业主委员会，形成自我管理、自我约束、自我服务的良好局面。同时，鼓励自治管理。无锡65个老小区走上了业主自治管理之路，我市丁蜀也成功走出了首家由业主自治管理的小区。
  二、狠抓重点工作，解决制约发展难题
  1、强化新小区移交和前期物管。据调查，物管存在的问题，大部分都是小区建成后验收移交不严格、前期物管一锤子买卖造成的。严把验收移交关，对基础设施不合格、物管用房未安排、绿化照明不达标、停车泊位未落实的新小区，在问题未整改前，拒绝验收移交。即使已移交的，根据质量终身制规定，也应责令返工。加强前期物管，实现建管尽早衔接。规定开发商在设计建设阶段就应通过招投标引入物管，并在设计中充分考虑物管功能的需求。物业公司则提前介入，并参与小区验收移交，从源头上杜绝业主与物业公司产生矛盾。
  2、充分发挥维修资金独特作用。维修资金是住宅房屋的“养老金”，应当取之于民、用之于民。进一步修订和完善《住宅维修资金管理办法》，在狠抓征缴、确保资金到位的同时，必须突出业主作为出资者和受益者的主体地位，在维修资金的筹集使用和保值增值上赋予业主更多的知情权、监督权，有效改善一些小区房屋和公用设施因缺少资金年久失修的状况。对维修资金，必须做到专款专用，严禁挪作它用。
  3、依法加强物业用工管理。规范用工管理是提高物管水平的根本保障。物业公司录用员工，应严格按照《劳动合同法》，为员工办理社保手续。社区直管的员工也应从现在起规范操作，对历史遗留问题专题研究，采取相应措施积极稳妥解决。
  三、推动市场培育，提高服务整体水平
  1、大力规范市场秩序。按照“公平竞争、优择劣汰、业主委托、有偿服务”的原则，对所有新小区的物管一律实行公开招投标制度，严格遵循市场规律，实现业主和物业公司双向选择，推动物业服务市场化发展。同时，加强对物业公司日常工作的指导和监督，建立健全考评体系，对违规违约行为依法追究责任，确保物管市场正常秩序。
  2、加快培育物管品牌。引导和扶持实力强、信誉好、水平高的物业公司，尤其是本地公司通过做强做大，占领市场，培育和打造物管品牌。制定政策措施，在税费减免、信贷支持、更新保洁装备、小区照明享受民用标准、物业欠费行为引入司法程序等给予扶持，为我市物管健康发展营造良好环境。
  3、全面提升服务水平。严格市场准入，从资质等级、企业规模、服务范围、社会信誉等方面提高物业公司进入门槛；积极引导物业公司拓展服务项目，全方位、多层次地为业主提供优质服务；强化上岗培训和技能考核，提高从业人员整体素质。同时，社区直管物业，通过所在街道建立“两站一中心”，加大管理力度，全面提升层次。
  四、正确引导扶持，营造良好自治局面
  1、发挥基层组织领导作用。街道和社区在物管工作中负有重要的领导责任。行业主管部门应简政放权、扑下身子，全力以赴支持基层工作。按照《办法》规定的程序，依法组建能代表广大业主利益、尽心尽责为业主服务、坚持公平公正的业主委员会。同时，切实加强对业主委员会和物业公司的指导，及时协调解决各类矛盾和问题，促进物管健康发展。
  2、提高业主委员会自治水平。进一步明确业主委员会的法律地位，建立活动机制、提供工作经费，调动业主委员会的积极性和创造性；定期开展业务培训，提高业主委员会成员的自身素质和履职能力，推动业主自治制度化、规范化；建立业主、社区、物业公司的沟通协调机制，了解需求、协调关系，提高工作的针对性和实效性。
  3、培养广大业主责任意识。加大物管相关法律法规的宣传力度，提升广大业主对物管的认识、认知和认同；增强广大业主作为城市和小区主人翁的责任感和使命感，自觉履行义务、准确行使权利；引导业主克服小农意识，坚决抑制极端的个人主义，强化少数服从多数的民主意识和集体观念；培育有偿服务意识和契约管理意识，遵守物管规定，抵制乱搭乱建、破坏公共设施等违法违规行为，推动物管规范有序开展。
○ 市旅游园林管理局答复情况 ○