物业管理(简称物管)是城市管理的重要内容，对提高市民幸福指数、建设现代化城市具有重要意义。我市经过多年探索和发展，已初步形成较为健全的物管网络和工作机制，为推动城市化进程发挥了重要作用。去年，《宜兴市物业管理办法》(简称《办法》)正式颁布实施，标志着我市物管步入了制度化规范化轨道。然而，随着城市化步伐的加快和市民需求的增长，物管仍然存在不适应、不完善的地方，市民反响强烈。

  1、体制机制尚未完全理顺。《办法》虽明确了各级各部门的工作职责，但由于物管涉及众多部门，且新小区、老小区、拆迁户小区管理复杂，在实际操作中往往难以统筹协调；一些部门深入基层不到位，执法力度也不强；街道、社区和物业公司面对小区验收移交、前期物管等留下的后遗症，束手无策，许多问题在短时间内难以解决。

  2、物管市场尚未充分发育。目前，全市共有物业公司60家，大部分规模不大、运营成本较高，三分之一已困难重重，已有数家关门走人；部分由开发商自建自管的物业公司，不少也已成为包袱，出现撒手不管的现象；全市还有100多家由社区直管的物业组织，基本上由各级政府支撑运营；许多物业服务仅限于门卫、保洁等管理，难以满足业主需求；从业人员报酬偏低，且有数以千计的人员未进入社保，隐患凸现。

  3、自治意识尚未真正确立。我市正由农村城市向现代城市快速转变，一部分业主还没有来得及融入这个城市。有偿服务意识淡薄，欠缴、拒缴物业费现象普遍存在，因物管引发纠纷时有发生；一些业主民主自治和责任意识不强，业主委员会形同虚设，民主管理物业一时难以实现。

  在日前召开的市委十一届五次全体会议上，就加强和改进物管工作提出了新的更高的要求，为我们开创物管工作新局面提供了新思路。

  一、理顺体制机制，形成物管强大合力

  1、强化部门职能。进一步明确各部门的管理职能，加强工作协调，形成工作合力；依法加强监管，尤其要加大对新小区移交、前期物管进入、物业公司准入、物管市场监管等管理的力度；整合行政服务进社区工程，密切配合、协同推进，力戒多头管理的无序现象和互相推诿的真空现象；加强行业管理，指导社区组织和物业公司有序有效开展物业管理。

  2、夯实属地管理。按照“重心下移、属地为主”的原则，建立“条块结合、以块为主”的体制。物管作为街道的重点工作、社区的主要工作，必须放上重中之重的位置。坚持新小区物管市场化；老小区在社区直管基础上，创造条件逐步向市场化或自治化过渡；拆迁户小区争取进入社区直管。同时，发挥街道和社区的独特优势，切实加强对业主委员会、物业公司的管理，配合部门对违法违规现象进行严格执法。探索物管与社区党建、文化、卫生、治安等工作有机结合，推动物管不断上台阶。

  3、鼓励业主自治。依据《办法》和《住宅小区业主大会和业主委员会指导规则》，推动全市条件成熟的小区成立业主大会和业主委员会，形成自我管理、自我约束、自我服务的良好局面。同时，鼓励自治管理。无锡65个老小区走上了业主自治管理之路，我市丁蜀也成功走出了首家由业主自治管理的小区。

  二、狠抓重点工作，解决制约发展难题

  1、强化新小区移交和前期物管。据调查，物管存在的问题，大部分都是小区建成后验收移交不严格、前期物管一锤子买卖造成的。严把验收移交关，对基础设施不合格、物管用房未安排、绿化照明不达标、停车泊位未落实的新小区，在问题未整改前，拒绝验收移交。即使已移交的，根据质量终身制规定，也应责令建设单位返工。加强前期物管，实现建管尽早衔接。规定开发商在设计建设阶段就应通过招投标引入物管，并在设计中充分考虑物管功能的需求。物业公司则提前介入，并参与小区验收移交，从源头上杜绝业主与物业公司产生矛盾。

  2、充分发挥维修资金独特作用。维修资金是住宅房屋的“养老金”，应当取之于民、用之于民。进一步修订和完善《住宅维修资金管理办法》，在狠抓征缴、确保资金到位的同时，必须突出业主作为出资者和受益者的主体地位，在维修资金的筹集使用和保值增值上赋予业主更多的知情权、监督权，有效改善一些小区房屋和公用设施因缺少资金而年久失修的状况。对维修资金，必须做到专款专用，严禁挪作它用。

  3、依法加强物业用工管理。规范用工管理是提高物管水平的根本保障。物业公司录用员工，应严格按照《劳动合同法》，为员工办理社保手续。社区直管的员工也应从现在起规范操作，对历史遗留问题专题研究，采取相应措施积极稳妥解决。

  三、推动市场培育，提高服务整体水平

  1、大力规范市场秩序。按照“公平竞争、优择劣汰、业主委托、有偿服务”的原则，对所有新小区的物管一律实行公开招投标制度，严格遵循市场规律，实现业主和物业公司双向选择，推动物业服务市场化发展。同时，加强对物业公司日常工作的指导和监督，建立健全考评体系，对违规违约行为依法追究责任，确保物管市场正常秩序。

  2、加快培育物管品牌。引导和扶持实力强、信誉好、水平高的物业公司，尤其是本地公司通过做强做大，占领市场，培育和打造物管品牌。制定政策措施，对税费减免、信贷支持、更新保洁装备、小区照明享受民用标准、物业欠费行为引入司法程序等方面给予扶持，为我市物管健康发展营造良好环境。

  3、全面提升服务水平。严格市场准入，从资质等级、企业规模、服务范围、社会信誉等方面提高物业公司进入门槛；积极引导物业公司拓展服务项目，全方位、多层次地为业主提供优质服务；强化上岗培训和技能考核，提高从业人员整体素质。同时，社区直管物业，通过所在街道建立“两站一中心”，加大管理力度，全面提升层次。

  四、正确引导扶持，营造良好自治局面

  1、发挥基层组织领导作用。街道和社区在物管工作中负有重要的领导责任。行业主管部门应简政放权、扑下身子，全力以赴支持基层工作。按照《办法》规定的程序，依法组建能代表广大业主利益、尽心尽责为业主服务、坚持公平公正的业主委员会。同时，切实加强对业主委员会和物业公司的指导，及时协调解决各类矛盾和问题，促进物管健康发展。

  2、提高业主委员会自治水平。进一步明确业主委员会的法律地位，建立活动机制、提供工作经费，调动业主委员会的积极性和创造性；定期开展业务培训，提高业主委员会成员的自身素质和履职能力，推动业主自治制度化、规范化；建立业主、社区、物业公司的沟通协调机制，了解需求、协调关系，提高工作的针对性和实效性。

  3、培养广大业主责任意识。加大物管相关法律法规的宣传力度，提升广大业主对物管的认识、认知和认同；增强广大业主作为城市和小区主人翁的责任感和使命感，自觉履行义务、准确行使权利；引导业主克服小农意识，坚决抑制自私的个人行为，强化少数服从多数的民主意识和集体观念；培育有偿服务意识和契约管理意识，遵守物管规定，抵制乱搭乱建、破坏公共设施等违法违规行为，推动物管规范有序开展。

  随着我市房地产业的快速发展，物业管理已成为城市管理、社区建设的重要内容，对提高市民幸福指数、提升城市形象、建设现代化城市、构建和谐社会等起着越来越重要的作用。

  而现实生活中具体物业管理还存在体制机制尚未完全理顺、物业管理市场尚未充分发育、业主自治意识尚未真正确立等问题，造成了物业管理工作举步维艰，往往陷入恶性循环的怪圈。

  针对我市物业管理存在的问题，近年来，我市先后制定出台了《宜兴市物业管理办法》、《宜兴市物业服务收费暂行办法》和《关于加强全市拆迁安置小区物业管理工作的若干意见》等规范性文件，为进一步规范我市物业管理市场秩序提供了政策保障。

  同时我们以相关法律法规为依据，着力整顿和规范物业管理市场秩序，督促物业公司完善内部管理制度，规范管理行为，提高服务质量，开展文明行业创建活动，树立行业形象。

  1、我们以商品房预（销）售、新建住宅小区移交验收为抓手，认真执行政策标准，不断规范操作程序，切实加大监管力度。全面推行新建住宅小区前期物业管理招投标制度，作为推进房地产开发与物业管理分业经营的重要措施，促进物业管理企业的独立自主经营，加快培育社会型物业管理企业的步伐，为业主大会和业主委员会选聘物业管理企业提供优选方案，在招投标的过程中引入保证金制度，在中标单位与开发建设单位签订合同前，要求物业服务企业交纳“践诺保证金”，开发建设单位交纳“质保预备金”。这一制度的实施有效规范了物业管理服务活动，保障了业主的合法权益。

  2、规范业主大会、业主委员会成立程序，加强对业主委员会的工作指导，注重引导业主参与物业管理的积极性，自觉履行业主义务。在业主大会、业主委员会的成立过程中，我们严格按照住建部的《业主大会和业主委员会指导规则》，分别从申请、筹备组的成立、筹备组工作的开展、召开业主大会选举业主委员会、办理备案登记等六个方面制订了一整套的流程，要求开发建设单位按流程申报，对符合成立要求的，我们层层跟进、落实，根据每个阶段的不同情况给予相应的指导和协助。

  3、开展创优达标评比活动。我市现有7个江苏省物业管理优秀住宅小区，27个无锡市物业管理优秀住宅小区。每年初对符合创优达标条件的项目进行排查，并指定专人负责该项工作。在前期物业管理招投标中把创优达标作为必要条件，要求投标单位作出承诺。通过创优达标活动，达到树立典型，以点带面的示范效应，促进了行业整体管理水平的提高。

  4、加强行业培训，提高从业人员的管理服务水平。我们每年都组织二期以上物业从业人员岗位培训，提高从业人员的职业素养。

  下阶段我们将以城市管理工作会议为契机，认真贯彻《市政府关于进一步加强住宅小区物业管理工作的意见》，为进一步加强住宅小区物业管理工作，切实解决当前突出问题，建立健全与现代城市管理相适应的体制机制，提高我市住宅小区物业管理水平做好以下几方面工作：

  一、理顺体制机制，形成物管强大合力

  一是根据《市政府关于进一步加强住宅小区物业管理工作的意见》精神，明确各部门职责，强化各部门职能。二是以科学发展观为指导，以体制创新为核心，建立“条块结合、以块为主、属地负责、综合协调”的物业管理新体制，充分发挥我局行业管理职能，发挥街道（镇、园区）和社区作用，把物业管理纳入社区管理体系，强化住宅小区物业管理工作，促进物业管理行业社会化、市场化、专业化、规范化发展，及时化解物业管理领域的各类矛盾问题，提高服务质量，提升社会和市民对物业管理的满意度。

  二、切实开展老住宅小区的维修整治及管理工作

  坚持市场化方向，商品住宅小区推行市场化物业服务；暂不具备市场化物业管理条件的老小区、拆迁安置房，我们将在全面掌握第一手资料的基础上，分主体责任、分轻重缓急，集中力量进行一次大规模的物业应急维修，重点解决一些因责任不明，工作不到位，资金不落实的物业应急维修。与此同时，我们将配合属地街道继续开展对老小区的综合整治行动，巩固整治成果，并在此基础上积极推行准物业管理试点，通过准物业管理的试行，最终推向市场。

  三、加快推进解决当前物业管理中的突出问题

  一是物业管理缺乏规模效应，科技含量低，管理行为不规范。下阶段，我们将积极引导和鼓励企业采用收购、兼并的方式进行企业的重组整合，通过培育优势企业，从而达到优化资源配置，实现集约经营，发挥规模效益，降低管理成本，体现品牌特色的目的。我们具体将通过推行物业小区经理持证上岗制度，强化物业管理人员的素质培训，建立“以质论价、质价相符、合同约定”的服务收费体系，加快物业管理诚信体系建设等措施来加以推进。二是业主委员会难以发挥维权、监督和协调作用。通过加强对业主委员会行为的监督，增加约束业主委员会行为的内容；明确业主缴交物业管理费、业主委员会督促业主缴交物业管理费的义务。在《管理规约》中增加业主拒交物业管理费时可采取的制约措施；明确物业管理权的移交和相关衔接问题；增加物业公司违规和损害业主合法权益时，可采取的处罚措施，依法规范物业公司的管理行为。三是逐步实施对停车位的改造，解决老居民小区停车难问题。老居民小区行车难、停车难问题给居民生活带来了不小的麻烦，小区业主间以及和物业因停车而引发的矛盾不断，给和谐社会建设带来了干扰。我们在征得广大业主同意的基础上，通过有序改造绿化带，增加停车位的思路，破解这一难题。四是组织开展物业管理达标检查活动。对实行市场化服务的小区，组织开展业主委员会、物业服务企业达标活动，切实整治业主委员会机构或功能缺失、物业服务企业服务不到位等问题。五是会同相关部门，组织开展小区违章搭建、毁绿占绿、违规装修等专项整治行动，并建立健全长效机制。

  四、加强监管，树立典型，提升物业管理整体水平

  一是加强前期物业管理招投标和移交接管验收活动。要进一步规范住宅小区开发建设的各个环节，减少开发建设遗留问题的产生，特别是房屋保修期内的维修必须落实到位，以确保后续物业管理的正常进行。首先，从项目的规划、建设源头抓起，严格前期物业管理合同备案和物业移交验收接管备案制度，确保小区物管用房、配套设施设备建设移交到位，其次，要求开发商将原来办理预（销）售前进行的物业管理招投标工作尽量提前到项目开工时进行，同时中标的物业服务企业必须及时介入整个项目的建设过程，派专业技术人员同步参与建设并参与移交验收，根据物业管理的特点，提出合理化建议，并且尽快熟知管线、排污等隐蔽工程的内容，努力为后续物业管理创造良好条件。二是继续开展物业管理创优达标评比活动。2010年，要争创1个江苏省级、2个无锡市级物业管理优秀住宅小区。三是规范物业管理行为，提升管理服务水平。目前，我市现有物业服务企业管理服务水平参差不齐，规模大小不一，为提高他们的管理服务质量，我们将从细节入手，规范台帐，统一各类管理服务程序，拟制定物业管理从业人员“实务指导手册”，不但要归集相关物业管理法律、法规、政策及规定，而且还要把物业管理服务活动中的一般性事务操作程序纳入其中。今年上半年，以达标检查活动为契机，以统一台帐为突破口，先从具有一定规模的公司、项目入手，下半年，总结经验，适时全面推开。从而逐步培养一支具有专业化、规范化的从业人员队伍。四是加强指导和监督业委会的成立工作。我们将对业委会的成立、组成、运作等方面加强监督和制约，充分发挥街道（镇、园区）和社区居委会的督促和指导作用，特别是在选举业委会委员的过程中，正确引导业主代表慎重投票，真正推荐出一批热心公益事业、自愿为业主服务，责任心强、公正廉洁，具有社会公信力的业主代表作为业委会委员。业主大会和业委会必须按规程运作、规范操作，监督业主自觉执行和遵守管理规约，发挥业主自治作用。丁蜀金碧苑小区通过业主自行管理，取得了一定的成效，积累了一定的经验。我们将着力扶持，进一步规范和指导，使这一模式有更大的发展空间。

  五、广泛宣传，加强培训，营造物业管理的良好氛围