随着城乡居民居住方式小区化的逐步推行，我市所有新建住宅小区都已实行了物业管理。构建和谐社会应以构建和谐社区为基础，而创建和谐社区应该从加强物业管理入手。物业管理是社区的黏合剂，它既能协调业主之间的关系，也能拉近物业公司和广大业主之间的距离。目前，物业管理纠纷日渐成为投诉焦点，正逐步扩大成为普遍关注的社会问题。

  我市物业管理的主要问题表现为：

  一、物业管理公司管理功能与目标倒置。物业公司本应是为业主服务的机构，但现在很多物业公司把自己当成小区的管理者而不是服务者。特别是那些由开发商派生出来的物管公司，拥有单方面的收费定价权、事务决定权，甚至是罚款权，凌驾于业主之上。

  二、物业公司市场化程度不高，且管理不规范，制度不健全，服务质量不到位。主要表现在收费标准不公开，只收费不服务，或服务质量差。比如，交了保安费却在出了治安问题后不负责任，引致业主不满意而不缴费，双方纠纷日益增多。同时，保安流动性大，难以管理。

  三、业主委员会作用较弱，无法行使主人翁权利。由于物业管理方面的政策法规还相对滞后，缺乏明确、可操作的实施细则，未能合理规范物业服务业，业主不能结成合法有力的维权实体，很多合法权益难以维护。

  为此，建议：

  1、政府部门应注重各种相关制度的建设，并加大监督检查力度。2、对物业管理的责任和权限准确界定，对物管企业功能进行约束。3、物业管理企业必须严格遵守服务合同和相关法律法规，收费要公开透明。4、强化物业管理从业人员的服务意识，提高从业人员素质。相关部门应加强培训和管理。5、把业主委员会的权利落到实处。居住小区的任何重大决策权在全体业主，任何企业不得侵犯业主依法享有的物业共用部位、共用设施的所有权或使用权。

  一、我市物业管理存在的问题

  近年来，随着我市物业管理覆盖面的不断扩大，居民对物业管理的要求不断提高，物业管理矛盾纠纷也随之增多。主要存在以下问题，一是物业管理法规建设相对滞后。二是物业服务企业制度不健全。我市物业服务企业自身管理水平较低，开展和提供的服务项目单一，服务面狭窄。物业服务企业员工素质不高，服务不规范。三是受物业管理参与意识、业主大会召开时间、场所的限制，业主大会召开难，决策难。四是物业管理机制不健全，物业服务企业规模小，不具备市场化运作要求。

  二、已做的工作和取得的成效

  近年来，针对我市物业管理存在的问题，我们首先从完善物业管理政策措施入手，相继制订出台了《宜兴市物业管理暂行办法》、《宜兴市住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法》、《宜兴市物业服务收费管理暂行办法》和《宜兴市新建小区交付接管办法》等规范性文件。其次，对符合条件的小区，我们及时指导其召开业主大会，选举产生业主委员会。目前，全市已有27个小区成立了业主委员会。再次，我们在行业内组织了物业服务从业人员上岗培训，全市已有427名管理人员取得了上岗证书。我们还组织学习观摩，逐步提升了从业人员素质，提高了物业服务质量。最后，创新物业管理体制。积极指导街道建立社区居委、业主委员会、物业公司“三位一体”的物业管理新模式；指导街道建立社区居委、业主委员会、物业公司、相关部门参与的物业管理联席会议制度，协调处理物业管理中存在的问题和矛盾。建立健全物管企业诚信档案，完善物业管理综合考评体系。

  三、解决问题的主要措施

  1、修订、完善现行物业管理相关规章制度。根据《物权法》以及国务院《物业管理条例》等法律法规，我们将修订出台《宜兴市物业管理办法》、《宜兴市住宅室内装饰装修管理办法》、《市政府关于加强拆迁安置小区物业管理工作的若干规定》、《市政府关于促进我市物业管理行业发展的扶持奖励办法》等配套文件，进一步规范物业管理行为。

  2、积极引导，不断规范物管企业的服务行为。严格要求物业服务企业按照双方约定的物业管理合同提供服务。要求物业服务企业定期公开财务收支情况，接受业主监督，建立质价相符的服务体系。组织开展物业管理从业人员的业务培训，提高行业整体业务素质；加强物业管理企业信用档案建设，并在资质评定、物业招投标中充分考虑企业的诚信程度。

  3、加强监管，培育、健全物业管理市场。积极引入市场竞争机制，促进物业服务企业自觉提高管理服务水平。建立健全物业管理退出机制。鼓励支持企业之间的优化组合，培育规模优势企业；建立健全物业投诉责任机制，及时纠正物业管理服务中的不规范行为，切实保障业主合法权益。加强检查考核力度，规范物业服务企业行为。制定《宜兴市物业服务企业考核管理办法》，激励物业公司做优做强做大。